Sale and Lease Back: Estrategias Financieras para Optimizar tu Empresa

En el mercado existen diversas herramientas diseñadas para mejorar el flujo de caja de cualquier empresa. Dependiendo del modelo de negocio particular, se puede optar por una u otra herramienta financiera, como por ejemplo el sale and leaseback.

En este contexto nos referimos al sale and leaseback, un método de financiación que se centra en la venta y posterior arrendamiento de activos tangibles. Este enfoque permite a las empresas obtener capital mientras continúan utilizando los activos en cuestión.

A continuación, exploraremos en detalle el sale and leaseback, sus beneficios y proporcionaremos ejemplos reales de su aplicación en Loanto. Este método financiero está ganando popularidad debido a su capacidad para eliminar obstáculos significativos para el crecimiento empresarial, facilitando así el acceso al capital necesario.

Por último, recalcar que “leaseback” y “sale and leaseback” es exactamente el mismo término, siendo leaseback el término usado de manera coloquilar y el término sale and leaseback el término formal que podremos ver en los contratos de este tipo de operaciones.

Qué es el sale and lease back

El sale and leaseback es una transacción en la que una empresa vende un activo de su propiedad, ya sea un bien mueble o inmueble, a una entidad financiera para obtener liquidez. Simultáneamente, se establece un contrato de arrendamiento financiero (leasing) con opción de compra futura sobre el mismo activo.

De esta manera, la empresa que originalmente era propietaria del activo obtiene liquidez y retiene el derecho de uso del bien durante la vigencia del contrato de arrendamiento, pagando una "renta". Al finalizar el contrato de sale and leaseback, la empresa tiene la opción de recuperar la propiedad del activo. Esta operación combina venta y leasing.

El sale and leaseback es un instrumento financiero muy beneficioso para obtener liquidez si es necesario. El flujo de la operación es el siguiente:

• La empresa cierra una operación de sale and leaseback con una entidad financiera.
• Vende el activo (tangible e intangible) a la entidad financiera.
• Recibe efectivo por la venta.
• Continúa usando el activo a través de un contrato de leasing.
• Paga cuotas mensuales conforme al contrato de leasing.
• Tiene la opción de comprar el activo al finalizar el contrato de leasing para volver a ser su propietario.

En resumen, el sale and leaseback proporciona liquidez y aplaza los pagos del activo mediante un contrato de arrendamiento financiero.

En secciones posteriores, exploraremos varios casos de uso recomendados para este instrumento, basados en nuestra experiencia con clientes de Loanto.

El mercado del sale and leaseback en España y Europa

En España, el sale and leaseback representó una financiación total de 4.200 millones de euros en 2023, con un crecimiento sostenido de aproximadamente el 10% anual. A nivel europeo, la financiación total alcanzó los 57.000 millones de euros en el mismo año, también con crecimientos cercanos al 10% anual. Este método de financiación está ganando cada vez más volumen en toda Europa y debería ser considerado como una excelente alternativa financiera.

Beneficios del sale and leaseback

El sale and leaseback es una operación que nos interesa ejecutar en Loanto debido a sus numerosos beneficios, especialmente para algunas compañías que analizaremos en las siguientes secciones.

Detallamos las principales ventajas de utilizar este instrumento de financiación:

• Obtención de Liquidez Inmediata:
  • Al vender un activo y luego arrendarlo, la empresa obtiene liquidez inmediata sin perder el uso del bien. Este flujo de caja puede ser crucial para cubrir necesidades operativas o invertir en nuevos proyectos.
• Mejora del Fondo de Maniobra:
  • El sale and leaseback permite a la empresa mejorar su posición de circulante al convertir un activo fijo en efectivo, siendo el aumento del efectivo superior al endeudamiento a corto plazo derivado del arrendamiento financiero.
• Mantenimiento del Uso del Activo:
  • A pesar de la venta, la empresa continúa utilizando el activo mediante un contrato de arrendamiento financiero. Esto asegura la continuidad operativa sin interrupciones ni cambios en el activo.
• Flexibilidad en la Gestión de Activos:
  • El sale and leaseback proporciona flexibilidad al liberar recursos financieros que pueden reinvertirse en áreas estratégicas como la expansión del negocio o la innovación tecnológica, permitiendo disponer de efectivo para renovar la "flota" de activos de la empresa.
• Opción de Compra al Final del Contrato:
  • La empresa tiene la opción de recomprar el activo al finalizar el contrato de sale and leaseback, asegurando la posibilidad de recuperar la propiedad del bien en el futuro.

Estas ventajas hacen del sale and leaseback una opción atractiva para empresas que buscan optimizar su flujo de caja y gestionar eficientemente sus activos.

Proceso de Implementación del sale and leaseback

El proceso para llevar a cabo una operación de sale and leaseback puede resultar complejo, ya que implica realizar dos operaciones en una: la compra-venta del activo seguida del arrendamiento financiero.

A continuación, detallamos los pasos necesarios para llevar a cabo una operación exitosa:

Paso 1: Análisis interno de las necesidades de capital

Este debe ser siempre el primer paso al decidir si se necesita financiación y, especialmente, para qué se necesita y cuál es el objetivo de dicha financiación. Una vez definidos estos aspectos, se considerará cuál es la mejor fuente de financiación y a qué entidades se debe acudir.

Paso 2: Evaluación inicial del activo a arrendar

Una vez decidido que el sale and leaseback es una opción para financiar la compañía, las entidades financieras realizarán una evaluación exhaustiva tanto de la empresa como del activo a vender y posteriormente arrendar. Debe tener sentido financiero para la entidad financiera.

Paso 3: Negociación de términos y condiciones del contrato

Después de la aceptación del activo para la operación de sale and leaseback, la entidad financiera elaborará un contrato con las condiciones de la operación, sujeto a negociación.

Paso 4: Formalización del acuerdo de sale and leaseback y aspectos legales

Una vez alcanzado un acuerdo entre las partes, se procede a la firma del contrato que incluye tanto la compra-venta del activo como la operación de arrendamiento financiero.

Estos pasos aseguran la realización efectiva de una operación de sale and leaseback, proporcionando a las empresas una opción estratégica para obtener liquidez y optimizar la gestión de activos.

Consideraciones contables y fiscales a tener en cuenta en una operación de sale and leaseback

En relación con las consideraciones contables de una operación de sale and leaseback, estas están definidas por la norma contable internacional NIIF 16. Según esta normativa:

• Reconocimiento de la Venta:
  • La empresa debe registrar la venta del activo en sus estados financieros, eliminando el activo de su balance y reconociendo el ingreso por la transacción. Si el precio de venta supera el valor neto contable del activo, se genera una ganancia que se registra en el estado de resultados; de lo contrario, se reconoce una pérdida.
• Registro del Arrendamiento:
  • Según las normas contables como NIIF 16, el contrato de arrendamiento financiero se contabiliza como un derecho de uso y una obligación de arrendamiento en el balance de la empresa. El derecho de uso se amortiza durante la vida útil del activo, mientras que la obligación de arrendamiento se reduce con los pagos periódicos.
• Amortización del Derecho de Uso:
  • El derecho de uso se amortiza de forma sistemática a lo largo del plazo del arrendamiento, impactando el gasto de amortización en el estado de resultados. Existe la posibilidad de aplicar una amortización acelerada si así lo decide la empresa.
• Evaluación del Valor Razonable:
  • Es crucial que el valor de venta del activo y las condiciones del arrendamiento reflejen el valor razonable para evitar ajustes negativos en los estados financieros.

En cuanto a las consideraciones fiscales de una operación de sale and leaseback:

• Tratamiento Fiscal de la Venta:
  • Tanto la ganancia como la pérdida derivada de la venta del activo están sujetas a impuesto de sociedades y se reflejan en la cuenta de pérdidas y ganancias a nivel contable.
• Deducción de las Cuotas de Arrendamiento:
  • Las cuotas del arrendamiento financiero permiten reducir la base imponible, beneficiando la carga fiscal de la empresa.
• Implicaciones del IVA:
  • La operación de venta está sujeta a IVA, por lo que al importe de venta del activo se le aplicará el IVA correspondiente, actualmente del 21%.

Estas normativas y consideraciones son fundamentales para empresas que consideran realizar operaciones de sale and leaseback, asegurando un cumplimiento adecuado tanto contable como fiscalmente.

Casos de Éxito y Estudios de Casos

En Loanto consideramos esta opción como una alternativa de financiación que preferimos, especialmente cuando el activo de la compañía es significativo, lo cual es común en empresas industriales. A continuación, presentamos tres casos de uso diferentes, ejemplos reales gestionados a través de Loanto:

Nave industrial de una empresa fabricante de calzado

Esta empresa fabricante de calzado, con una trayectoria de 10 años en el mercado, cuenta con una nave industrial crucial para sus operaciones de producción y almacenamiento. En un período de expansión internacional, requieren liquidez para aumentar su capacidad productiva y financiar sus operaciones durante seis meses. Recomendamos considerar una operación de sale and leaseback donde:

Activo Involucrado: Nave industrial ubicada en el polígono industrial de la ciudad, con una superficie de 10,000 m² que incluye áreas de producción, almacenamiento y oficinas administrativas.

Valor del Activo: Valor de mercado de la nave industrial: 5,5 millones de euros.

Operación de Venta: La empresa vende la nave industrial a una entidad de sale and leaseback por su valor de mercado de 5,5 millones de euros.

Arrendamiento Financiero:

• Simultáneamente a la venta, la empresa firma un contrato de arrendamiento financiero con la entidad.
• Duración del contrato: 10 años.
• Cuota mensual de arrendamiento: 55,000 euros.
• Opción de compra: Al finalizar el contrato, la empresa tiene la opción de recomprar la nave por un valor residual de 550,000 euros.

De esta manera, la empresa obtiene financiación por 5,5 millones de euros, permitiéndoles adquirir nueva maquinaria y disponer de suficiente capital circulante para su expansión internacional.

Máquina de producción en la industria cerámica

Por razones de confidencialidad, en este caso nos referiremos a ella como Cerámicas Castellón S.L., una empresa establecida en Castellón en la industria cerámica, con más de 30 años de experiencia en la fabricación de baldosas. Para mantener su competitividad y ampliar su capacidad de producción, la empresa necesita modernizar su maquinaria y diversificar su línea de productos. Por esta razón, opta por utilizar una operación de sale and leaseback con una de sus máquinas en la cadena de producción.

Activo Involucrado: Máquina de esmaltado.

Valor del Activo: Valor de mercado de la máquina de esmaltado: 2,2 millones de euros.

Operación de Venta: Cerámicas Castellón S.L. vende la máquina de esmaltado a una entidad especializada en operaciones de sale and leaseback por su valor de mercado de 2,2 millones de euros.

Arrendamiento Financiero:

• Simultáneamente a la venta, Cerámicas Castellón S.L. firma un contrato de arrendamiento financiero con la entidad.
• Duración del contrato: 5 años.
• Cuota mensual de arrendamiento: 44,000 euros.
• Opción de compra: Al finalizar el contrato, la empresa tiene la opción de recomprar la máquina por un valor residual de 220,000 euros.

De esta manera, la empresa pudo modernizar su maquinaria adquiriendo nuevos activos equipados con las últimas tecnologías disponibles en el mercado.

Consideraciones Finales y Recomendaciones

El sale and leaseback es un instrumento de financiación muy versátil y atractivo que puede ser utilizado por empresas en diversas industrias. Su objetivo principal es proporcionar liquidez utilizando los activos que están en el balance de las compañías.

Para que una operación sea atractiva para las entidades financieras, la empresa debe ser solvente y capaz de cumplir con los compromisos del arrendamiento financiero. Por lo tanto, las operaciones más exitosas suelen involucrar a empresas sólidas que desean utilizar la liquidez obtenida para crecer o renovar sus activos.

Es fundamental considerar el sale and leaseback como parte del análisis de la idoneidad de la financiación, asegurando que esté completamente alineado con los objetivos estratégicos de la empresa. En Loanto, nos especializamos tanto en evaluar la idoneidad como en cerrar con éxito estas operaciones.